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北大MBA深圳视角:“借鉴国际经验,推进实践创新”

日期:2020-12-03 17:42:31


刘小平

银华基金管理股份有限公司固定收益部副总监、董事总经理

【中国REITs先锋项目】二期校友

刘小平所在的公司银华基金很早就开始布局REITs,对公募REITs产品非常重视。作为银华基金固定收益部副总监、董事总经理,刘小平的工作与REITs关联度很高,未来还将负责公司公共REITs投资。得知北大光华【中国REITs先锋项目】后,刘小平立即报名了,并评价此次课程“收获颇丰”。

作为亚太最优秀的商学院之一,北大光华开设的【中国REITs先锋项目】师资力量雄厚,对公司的REITs研究有很大的帮助。

在项目第二模块,新加坡交易所北京代表处首席代表谢采含老师给我留下深刻印象。谢老师在新加坡交易所工作了16年,对新交所的REITs业务十分熟悉,审核了超过200起上市和再融资申请,包括3支房地产投资信托的IPO,经验丰富。

谢老师为我们分享了【新加坡REITs市场及上市案例】。她从新加坡REITs发展过程和成就、REITs适用的企业类型、REITs 按行业划分的收益率、投资人对于房地产投资信托的关注点等方面进行了具体深入分享。以“新加坡REITs发展过程和成就”为例,谢老师详细解读了何为新加坡房地产市场的初始状态、为何初始的新加坡房托各方批评和争议不断、为何新加坡的第一支房托没有成功、为何新加坡的房地产市场能走向国际、为何新加坡房地产投资信托非常成功、新加坡REITs与中国“类REITs”有什么不同等等。

作为投资机构,我们非常关注所配置资产的业绩表现,对于全球REITs的业绩表现,谢老师对此都做了非常清晰的讲解。除此之外,谢老师还对中国优质物业如何在新加坡REITs发行上市给出了非常专业的建议。

通过项目的学习,我接触到很多REITs成熟国家的案例,学习到不少经验甚至是教训;对于中国未来公募REITs市场政策的走向有了前瞻性的认识;在怎样创设与中国国情相关的REITs产品上也得到了很大的启示。
刘小平认为,如果要从事REITs事业,【中国REITs先锋项目】是进入REITs领域非常专业的平台。

洞悉REITs前景,领先不动产转型

张莹

广东宏润集团有限公司副董事长

【中国REITs先锋项目】三期校友

现今房地产市场已进入存量时代。身为房地产公司的副董事长,张莹深刻感受到时代的变革。【中国REITs先锋项目】的学习,让她丰富了自身的知识储备,领略了REITs发展前沿,尤其项目中来自证监会老师的课程【中国REITs市场历程与有关问题思考】,更是引发她很多思考。
回顾中国REITs市场历程,中国REITs的重点在于基础设施领域,行业独特性与战略意义更为凸显。

针对标准化REITs的技术细节与运作机理等,来自中国证监会的老师提出三个独特问题并与我们深入探讨——

问题一:对分配比例及杠杆率严格限制的原因是什么?

如果美国、日本以及其他国家推动REITs是为了刺激经济,提升固定资产投资,更应该鼓励REITs不分配,用租金收入及外部杠杆进行滚动投资,这样可以更好的促进发展。

问题二:REITs是否会推高地产价格?

逻辑上,REITs增加了地产买方的力量并某程度上刺激商业地产的价格上涨,但结合实际观察,我们发现,REITs对物业长期持有并采取高分红比率的设置,以及具有良好的抗经济周期波动能力,吸引了投资者长期持有获取稳定的回报,可引导市场资金逐步脱离住宅买卖等投机炒作现象。

问题三:REITs是否真是中等风险中等收益的产品?

事实上,从长周期看美国REITs、日本REITs收益率,均是超过该国资本市场指数收益率,并且风险与波动性相对更低一些。

老师同时从资本市场角度分析了基础设施REITs行业的投资逻辑。提出,从现有试点范围看,基础设施REITs资产可以划分为强资产属性和强经营属性两类:前者诸如产业园、仓储物流等基于资产逻辑与定价,后者如固废处理市政工程等,除了其资产属性外,也应将管理人的经营能力纳入投资与分析框架逻辑中,资本市场的评估定价也会参考不同类型不同行业属性。

老师还对仓储物流、市政环保、公用事业、工业园、收费公路、IDC六个重点行业进行了相应解读,重点分析不同行业开展REITs的前景。
张莹认为,目前国内既了解资本市场,同时也懂不动产运营管理的人才较少。因此【中国REITs先锋项目】对于企业家及高级管理人员而言,宏观上增强了资产管理的能力,微观上增强了运营管理的能力,是一次很好的提升专业能力的体验。

明确实务要点,把握未来发展方向

胡波

都会洪业(天津)有限公司总经理

【中国REITs先锋项目】三期校友

都会洪业是俞敏洪所投资的一家从事商业地产投资、运营、管理的平台公司。作为公司总经理,胡波很早就接触到了REITs产品。但REITs是境内资本市场一项重要制度创新,其涉及面广、内容新颖、结构复杂、无法直接借鉴既往模式或经验,对中介机构专业能力、沟通能力提出了更高要求。胡波认为,【中国REITs先锋项目】中,中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇老师、中国国际工程咨询有限公司研究中心徐成彬老师、深圳交易所卞超老师分别从REITs实务要点、REITs项目申报、REITs交易所实践案例与创新发展等角度的立体讲解,有很强的实践指导意义。

目前全球上市REITs数量稳步增长,美国经验尤其值得借鉴。而国内REITs的发展历经近十数年,国家政策层面不断推进,市场产品实践也在不断创新。

来自中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇老师给我们带来【国内公募REITs的案例探索与实务要点】分享。何老师对基础设施公募REITs的推出时点以及产品结构这两大市场热议的关键问题进行了解读,并为我们具体分享了凯德集团、星桥腾飞等企业国外上市案例,及启航、苏宁、KKR与养老地产公司Sunrise、新建元邻里中心等多种不同的REITs应用模式。

REITs业务整体流程大体分为四个阶段:承揽阶段、承做阶段、承销阶段、投后管理阶段,聚焦于REITs业务流程总览,何亮宇老师进一步提出四大实务要点:税收筹划、物业估值、资产出表、公募衔接 ,并对每一部分的具体注意事项进行了详细说明。

展望我国REITs未来的发展方向,何亮宇教授认为,基础设施先行先试,将进入存量时代;房地产领域市场规模巨大,特别是商业地产领域公募REITs大有可为;我国REITs税收政策将会进一步完善,从单一产品到整个市场,将形成以REITs为核心的生态链条。

基础设施项目遴选与推荐工作是我国公募REITs试点的重中之重,是确保基础设施底层资产符合质量要求的基础性工作。来自中国国际工程咨询有限公司研究中心的徐成彬老师是中国基础设施公募REITs试点政策研究与项目实务工作深入参与者。他在【基础设施REITs试点项目遴选与申报】课程中,对基础设施REITs试点项目的遴选与申报进行了详细阐述,包括试点项目申报材料的格式文本及申报材料的完整性等具体内容,并为我们分享了评审的细节、尺度、标准等。

来自深圳证券交易所固定收益部的卞超老师负责债券、资产证券化等固定收益产品及发行主体的市场服务、市场培育,以及REITs推进及创新产品研究工作,并参与了证监会、国家发改委联合推动的基础设施公募REITs试点的前期调研、交易所配套规则制定及试点项目推进等工作。他从交易所的角度为我们讲解了REITs市场实践,包括产品发行、交易结构、产品分类、关注要点等内容,及基础设施公募REITs试点相关安排等。
胡波认为,对于投资市场而言,REITs产品已是大势所趋,加入【中国REITs先锋项目】,能够快速学习到公募REITs的实操知识,非常实用。
 


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